In de praktijk zien we het steeds vaker, ‘De Familielening’. Ouders hebben flink wat spaargeld op de bank tegen een zeer lage rentevergoeding én de kinderen kunnen geld gebruiken voor de aankoop van hun woning. Naast de reguliere bank wordt de familie ingeschakeld om mede als bank op te treden. Maar dit soort constructies zijn niet altijd zonder gevaar. Vandaar enkele aandachtspunten:
Opeisbare of niet-opeisbare lening
Vaak wil de bank bij een aanvullende tweede lening voor de financiering van de woning, dat deze ‘niet-direct opeisbaar’ is. Voor dit soort leningen geldt als normrente een in de markt vergelijkbare rente, met een marge van plus of min 25%. Let op: maak de lening niet renteloos, want dan ziet de fiscus de niet betaalde rente over de gehele looptijd als een schenking en is er mogelijk schenkbelasting verschuldigd.
Schriftelijke overeenkomst
Belangrijk voor de fiscale aftrek van de rente is dat de lening voldoet aan de voorwaarden van een eigenwoningschuld. Daarnaast is het voor leningen aangegaan na 01.01.2013 van essentieel belang dat er een schriftelijke overeenkomst aan ten grondslag ligt met een vooraf vastgesteld aflossingssschema op basis van minimaal een annuitaire aflossing. Om discussies achteraf te voorkomen, is het verstandig om ook zaken vast te leggen zoals het rentepercentage, de duur van de rentevasteperiode, de looptijd, eventueel vervroegde aflossingsmogelijkheden en voorwaarden in geval van echtscheiding.
Hypothecaire inschrijving
Het is ook mogelijk om de overeenkomst vast te leggen bij de notaris, al dan niet gecombineerd met het vestigen van een tweede hypotheekrecht voor meer zekerheid bij de ouders. Bijvoorbeeld wanneer de kinderen ophouden te betalen of failliet worden verklaard, heeft de familie voorrang boven andere schuldeisers. Voor de rente-aftrek maakt het niet uit of de lening wel of niet hypothecair is ingeschreven. Als de kans bestaat dat de lening in de toekomst wordt overgesloten naar een reguliere bank, dan is een hypothecaire inschrijving verstandig, omdat banken dit vaak eisen.
Terugschenken van de rente
Als de leencapaciteit onvoldoende is, willen banken dat de ouders contractueel vastleggen dat de verschuldigde rente over de familielening gemaximeerd moet zijn tot aan het jaarlijks vrijgestelde schenkingsbedrag. Vervolgens moet de rente over de familielening jaarlijks worden teruggeschonken. Dit is fiscaal gevaarlijk. Een schenking is in de wet namelijk gedefinieerd als vrijgevigheid. Dit is natuurlijk niet meer het geval als er een schriftelijke overeenkomst ligt, waarbij jaarlijks een x-bedrag geschonken gaat worden precies ter hoogte van de te betalen rente. Gevolg kan zijn dat de fiscus dit ziet als een samenhangend geheel, waardoor de rente niet meer fiscaal aftrekbaar is en er schenkbelasting verschuldigd is.
Vermogen box 3 ongewijzigd
Voor de ouders verandert er niets. Of geld op een spaarrekening staat of uitgeleend wordt aan de kinderen, het blijft vermogen in box 3 en telt mee bij de vermogensrendementsheffing. Ouders moeten zich wel realiseren dat zij voor een lange tijd geen beschikking meer hebben over hun vermogen. Verder is het bij broers en/of zussen belangrijk om vooraf met alle kinderen te overleggen over de plannen om één van hen te steunen. Dat vermindert de kans op familieruzies.
Wilt u meer weten over de familielening, raadpleeg dan uw financieel adviseur en/of neemt contact op met de notaris.
