Je hebt een nieuwe woning gekocht. Nu moet je nog een keuze maken voor een goede hypotheek. Vaak kijk je dan naar de laagste rente. Maar de laagste rente blijkt niet altijd de beste keuze te zijn, zeker niet als je de rente voor lange tijd vast zet. De hypotheekrente die banken aanbieden wordt namelijk vaak bepaald door de verhouding tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek. Is de hypotheek relatief hoog dan berekent de bank een rente-opslag. Veel banken blijven die extra rente ook innen als het risico is gedaald door aflossingen. Gelukkig zijn er tegenwoordig steeds meer banken die de rente automatisch aanpassen als het risico van de bank daalt.
Waarom een rente-opslag?
De hoogte van de rente die je betaalt, wordt dus bepaald door de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van de woning. Geldgevers mogen maximaal 101% van de marktwaarde van de woning aan hypotheek verstrekken. Als je relatief veel leent ten opzichte van de waarde van de woning, dekken de banken het risico af dat je in de toekomst mogelijk de schuld niet helemaal kunt terugbetalen. Dit doen ze via een opslag op de basisrente. Op zich is dit logisch.
Als iemand door bijvoorbeeld echtscheiding of werkloosheid de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen, verkoopt de bank het huis. Bij een relatief lage schuld weet de bank zeker dat hij de lening volledig terugkrijgt uit de opbrengst van de verkoop. Bij een tophypotheek is dat maar de vraag. Vandaar dat banken bij een tophypotheek een rente-opslag (of risico-opslag) rekenen.
Verschillend per bank is de rente-opslag niet van toepassing als de hypotheek lager is dan tussen 50% en 60% van de marktwaarde van de woning. Hoe hoger de hypotheek in procenten van de waarde van de woning, des te hoger de renteopslag. Bij een hypotheek met Nationale hypotheekgarantie (NHG) speelt dit bij de meeste banken niet omdat ze daarvoor slechts één rentetarief hanteren.
Het gaat om veel geld
De consumentenbond berekende in 2016 wat hiervan de gevolgen zijn. Zo betaal je bijvoorbeeld bij een bank ruim €31.000 te veel rente voor een annuïteitenhypotheek van €200.000 op een woning die €247.500 waard is. Op maar liefst 45% van de banken is dit voorbeeld van toepassing.
Zo kan het ook
Gelukkig zijn er steeds meer banken die op een goede manier omgaan met de rente-opslag. Inmiddels verlagen circa 35% van de banken op eigen initiatief de rente zodra het risico voor de bank daalt. Ze wachten hiermee dus niet tot de renteherzieningsdatum. Misschien is de rente van zo’n bank in het begin wel iets hoger, maar wordt het renteverschil in de looptijd van de hypotheek ruimschoots goed gemaakt. Zeker als je de rente 20 of 30 jaar vast wilt zetten kan dit een groot verschil opleveren. Je hypotheekadviseur kent de verschillen tussen de banken en kan voor je berekenen wat voor jou de gunstigste aanbieding is.
